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在經歷了2010年信貸政策的全面收緊后，房企資金鏈一直都未曾寬松過，而這恰恰催生了房地產基金的蓬勃興起。

近段時間以來，越來越多的房地產基金從幕后走向臺前，扮演著“救人于水火”的角色。自嘉凱城(000918,股吧)正式啟動規模為50億元的房地產基金后，又傳出鼎暉投資正著手發起15億元投資基金用以投資此前鮮有涉足的房地產領域。而歌斐資產發起地產基金的舉動更是頻繁，近期，又傳出歌斐資產在成都發行了一只5億余元的地產基金，且這一消息已經夯實。

房地產基金的頻頻之舉，不得不讓人慨嘆，雖然房地產行業的“黃金十年”已經過去了，但房地產基金的“黃金十年”卻似乎真的來了。有業內人士預計，今年房地產基金的規模將在1000億～2000億元之間。

歌斐資產合伙人譚文虹在接受本報記者采訪時表示，2012年是地產金融的創新之年，房地產行業70%的屬性都屬于金融，所以我們看好地產金融的未來，更看好房地產基金在地產金融領域的發展機會，故近期我們發起基金的動作較為活躍，偏保守估計，明年歌斐資產的房地產基金要做到不低于100億元的新增規模。

房地產基金的迅速發展在業內已基本達成共識，然而隨之而來的隱憂也同樣存在。“房地產基金要進行細分，發揮各自的特色，不應該成為開發商做債權融資的替代品，必須作為獨立的產業，有獨立的生存空間和發展規律。”賽富不動產基金合伙人王戈宏告訴本報記者。

　　歌斐頻頻出手

誠然，房地產基金自誕生之日起就從未擺脫掉“開發商融資工具”的角色，在實際開發層面已經成了房企資金的補充來源。

據本報記者了解，“歌斐藍睿”地產基金采取的是合資GP形式，歌斐資產將為藍光打造以地產基金為主的，專屬服務于整個藍光集團的金融投資管理平臺，借助歌斐在資產管理領域積累的渠道、資源、團隊、平臺優勢，通過一系列專業的金融服務，幫助藍光地產實現戰略發展目標。

譚文虹告訴記者，所謂合資GP就是歌斐資產和藍光地產聯合做GP，但由歌斐資產控股，擁有獨立的對基金發展做出判斷的權利。前期“歌斐藍睿”地產基金主要投資于藍光地產旗下項目，但不排除后期由歌斐資產物色好的項目交由藍光地產來操作，所以說“歌斐藍睿”地產基金并不是專門為藍光地產服務的。

或許藍光地產只是歌斐資產選中的好的交易對手之一，而成立“歌斐藍睿”地產基金也并不是歌斐資產的唯一動作。

早自7月開始，歌斐資產先與臥龍地產(600173,股吧)合作，參股昆山歌斐鴻乾股權投資中心，緊接著歌斐資產引入9億元基金與陽光城合作投資福州、廈門項目，隨后又與華遠地產(600743,股吧)成立上海歌斐星舟投資中心，共同開發西安房地產項目，近日又聯手重慶隆鑫地產發行“隆茂”地產基金，并成功募資約5億元。

上海的一位私募界人士在接受本報采訪時認為，歌斐資產的頻頻出手并不是盲目出擊，從今年4月其攜手易居中國發起的TOP50地產母基金開始，歌斐資產在地產領域的布局就展開了，當時的轟動效應成功地為歌斐資產聚集資本開辟了路徑。

“當下歌斐資產旗下的地產基金募集對象主要是信托諾亞財富的一些高凈值客戶，將來會考慮引進養老基金、保險公司及政府投資基金等大型投資者。依據不同的風險設計不同偏好的產品，收益率不會低于市場的同期收益率，就算是劣后類的產品，也會做到不低于20%的投資回報。”譚文虹坦言。

　　變化中發展

今年以來，國家對房地產行業的高壓政策始終沒有改變，房地產開發貸也是銀行目前比較嚴控的貸款種類，而這給房地產私募基金的迅速成長帶來了機遇。截至10月底，國內人民幣房地產基金市場擁有近百家專業管理機構，224只房地產私募基金，管理資金規模超過1000億元。而在2010年之前，人民幣房地產私募基金僅有20多只，管理資金規模約100億元。

但對于房地產基金的發展現狀，業內眾說紛紜。中國房地產基金聯盟秘書長閆宗成形象地將現階段的房地產私募基金比喻成“飼料供應商”，盡管房地產私募基金在開發商資金困難時給予“雪中送炭”，但事實上，開發商還遠遠沒到愿意“割肉”的時候，目前的房地產私募基金也沒有匹配的能力去實現全產業鏈的覆蓋。

嘉富誠國際資本總裁鄭錦橋在接受本報記者采訪時認為，今年房地產基金的整體規模發展較快，運作手法和結構也從過去單純的借貸、委托貸款模式轉向了股權加債權、夾層投資等多模式，甚至有很多PE基金都在朝房地產基金方向發展。房地產基金的介入，一方面解決了房地產開發企業的資金問題，更重要的是解決房地產企業規范化運作的問題，使房地產企業由過去單一的股權結構轉化成由股權投資基金和開發商創始合伙人共同持有的模式，這是一種很微妙的變化。

譚文虹亦看好房地產基金未來的發展，并表示，“目前房地產基金的發展都在摸索過程中，還很難預判哪種模式更適合中國的房地產市場，但可以預見的是未來具有巨大的增長速度，關鍵是要做好投后管理及投資者關系維護。”

“未來中國房地產市場的發展，必須是債權融資和股權融資同時成立的，這是一個很大的市場空間。房地產基金并不是替代品，它面臨的問題就是融資，現在是通過銀行和第三方融資，未來房地產基金必須要有自己的融資品牌，讓很多投資人覺得在做資產配置的時候，房地產基金是一個重要的配置領域，這樣才會有融資規模，然后才會有項目規模，最后才能展示獨特的經營模式，它有它自己的發展規律，這是大家需要面對的。”王戈宏分析道。