資本“新勢力”對于2012年中國房地產市場的熱衷度有增無減。新募基金數量大幅提升，反映出房地產市場回暖的趨勢，投資者對市場的信心開始出現反彈。
戴德梁行稱，2012年上海大宗房地產投資市場總成交金額約310億元，說明資本對于上海區域的房地產市場依然保持著樂觀、積極的態度。
不少基金從幕后走上幕前，攜手地產開發商共同操盤。從投資標的看，商業地產成為以基金為主的資產“新勢力”的首選。相關機構預測，資本對商業地產的關注度在2013年有望繼續提升。
新募基金數量大增
清科研究中心統計數據顯示，2012年共有94只可投資于中國大陸的私募房地產投資基金完成募集，其中披露金額的90只基金共計募集59.55億美元，新募基金總數較2011年有較大漲幅，募集金額相比2011年有微幅提升。
同時，2012年共發生房地產行業并購案例100起，涉及金額39.04億美元，數量金額均較2011年有所回落；投資方面，全年房地產行業共完成投資交易80起，披露金額的77起交易共涉及32.09億美元的交易金額，投資數量同比上升29%，投資金額同比回落11.6%；2012年度房地產行業退出12筆，全部采用非IPO方式。
清科研究中心分析師鄭知行認為，新募基金數的增加反映出房地產市場回暖的趨勢，在經歷政策調控、中國經濟增速放緩、央行降息釋放流動性后，投資者對房地產市場的信心開始出現反彈。相比整體PE在2011年募資縮水的事實，房地產基金募資金額出現微增已屬不易，其平均單只基金規模小于2011年同期亦與整體PE市場相符。
上海市場亦如此。戴德梁行報告顯示，2012年上海大宗房地產投資市場總成交金額約310億元，比2011年的歷史高位(396億元)下降了21%。
但戴德梁行中國區投資部董事總經理葉建成強調，310億元的金額雖然比2011年有所下降，但考慮到現階段貸款不易的背景，這一成交總金額還是不錯的，說明資本勢力對于上海區域的房地產市場依然保持著樂觀、積極的態度。另外，進入上海市場的房地產基金在數量上較往年有一定程度的提升。
保險基金也對上海市場表現出濃厚的興趣，且把重心放在了養老地產上。有消息稱，太平集團于2012年9月初基本敲定在上海青浦區高達20億元的養老地產投資計劃。另外，在2011年上海崇明島拿地建設養老項目基礎上，泰康人壽(微博)于2012年8月31日又在上海松江區與當地房地產公司簽訂土地開發協議。
嘉富誠國際資本總裁鄭錦橋曾表示，2012年，房地產基金的整體規模發展較快，運作手法和結構也從過去單純的借貸、委托貸款模式轉向了股權加債權、夾層投資等多模式，甚至有很多PE基金都在朝房地產基金方向發展。
“這是因為上海的投資環境更加安全。”昌盛業資產管理公司董事總經理唐耀告訴記者，無論是海外基金還是本土基金都會選擇投資環境相對安全的城市。尤其是在調控持續的狀態下，上海作為金融中心城市，具備強大的人口吸納力，市場容量龐大，其安全程度相比二三線城市要高出不少。
開發商“取水解渴”
2010年本輪調控以來，房企資金鏈一直未見寬松，這催生了房地產基金的蓬勃興起。2012年，越來越多的房地產基金從幕后走向臺前。
2012年10月10日，老牌國資房企中華企業發布公告稱，擬以7.9億元出售旗下中華企業大廈5至27層及其相關物業，收購方為天津暢和股權投資基金管理有限公司。
中華企業方面表示，受持續宏觀調控、限購、限貸政策的影響，公司高端項目銷售壓力較大，資金回籠較慢，公司資產負債率維持在高位。2012年年中，中華企業的現金為26.7億元，短期借款和一年到期借款為64.6億元。
同月，長達四個多月有關黑石收購華敏帝豪大廈的傳言終于得到證實。佑威機構的數據顯示，華敏帝豪大廈25套房源的成交總金額為18億元，根據47491平方米的出售面積，折算樓板價約為37902元/平方米。
攜手房地產基金的還有嘉凱城。2012年11月，嘉凱城發布公告稱，本次試行房地產金融的平臺為子公司凱思達資本，通過與中融信托合資成立寧波嘉晟投資管理有限公司，由凱思達資本持股51%，中融匯富持股49%，擬發起設立總計為50億元的房地產基金“嘉融優勢發展基金”。
與此同時，包括鼎暉投資、歌斐資產在內的不少原本在地產方面少有動作的基金公司也開始著手發起地產基金。有消息稱，現階段，鼎暉投資正著手發起15億元投資基金用以投資此前鮮有涉足的房地產領域。
歌斐資產更是動作頻繁，早自2012年7月開始，歌斐資產先與臥龍地產合作，參股昆山歌斐鴻乾股權投資中心，緊接著歌斐資產引入9億元基金與陽光城合作投資福州、廈門項目，隨后又與華遠地產成立上海歌斐星舟投資中心。
歌斐資產合伙人譚文虹就曾表示，2012年是地產金融的創新之年，房地產行業70%的屬性都是金融，因此看好地產金融的未來。偏保守估計，明年歌斐資產的房地產基金要做到不低于100億元的新增規模。
唐耀告訴記者，地產商融資層面的緊張確實帶給了基金機構不少機會。同時他也強調，就融資方式而言，基金因為回報要求較高，所以對于開發商而言，融資成本也相對較高。
基金青睞核心商業
從產品類別來看，以寫字樓為主的商業地產一如既往地成為資本“新勢力”青睞的對象。
葉建成表示，目前寫字樓已成為投資市場中最受青睞的物業類型，占上海2012年全年成交量72%的份額，預計未來大量資金仍將流向寫字樓市場，城市副中心的寫字樓將成為投資重點。
2012年11月3日，光大控股旗下光大安石中國房地產基金（“光大安石”）宣布，將投資1.5億元人民幣與上海嘉寶集團攜手開發新薈廣場購物中心項目。該項目位于上海市重點發展的新區嘉定新城中心區，整體開發規模約為36萬平方米，其中住宅面積約為24萬平方米，商用面積約為12萬平方米，預計于2014年開業。預計該項目可為基金帶來超過20%的回報。
唐耀指出，像光大安石這樣相對穩健的基金機構一般不會選擇在項目未開工時就進入，畢竟前期入駐勢必伴隨著高風險，而如此一反常態的舉動正說明該基金對類似嘉定這樣的上海重點發展板塊的商業項目寄予厚望。
在開工前期就攜手地產商的基金機構還有信保（天津）股權投資基金管理有限公司，2012年10月，該機構與保利地產聯合拿下徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦綜合地塊，成交價為45億元。
國際巨頭鐵獅門同樣看好上海商業地產。2008年，鐵獅門以67.517億元將上海新江灣城F地塊納入囊中。2012年，有消息稱，鐵獅門有意出售該地塊，并退出上海市場。
對此，鐵獅門公司予以否認。鐵獅門聯席首席執行官徐杰儒表示，公司全心全意致力于中國市場，并不斷擴充中國業務，上海新江灣的項目尚浦領世目前開發順利，將打造成滬上最大的城市綜合體，一期住宅項目將于今年年底前進入預售階段，二期辦公園區也將于2014年第一季度迎來企業進駐。
唐耀進一步分析道，住宅市場的受限造就了商業地產的異軍突起，相比2011年，2012年上海商業地產的整體價值持續走高。此背景下，基金機構對于上海商業地產的關注度不斷提升。
有金融分析師稱，房地產基金的介入，解決了開發企業的資金問題，更重要的是解決了房地產企業規范化運作的問題，使房地產企業由過去單一的股權結構轉化成由股權投資基金和開發商創始合伙人共同持有的模式。
房地產基金背后暗藏高風險。高通智庫總經理張宏表示，國內房地產私募基金快速擴大的同時，其短板依然不容忽視，不僅是項目投資嚴重依賴開發商，而且募、投、管、退四個產業環節都較為脆弱。其LP多以散戶為主，散戶對于投資風險的低容忍度使得房地產私募基金大多數采取“明股實債”的投資方式。
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