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事件:公司公布2013年1季報。本期公司實現營業收入3.36億元,同比增加7.71%;歸屬于上市司股東的凈利潤3850萬元,同比下滑19.5%;同期,公司實現每股收益0.02元。

投資建議:公司實施以科技房產開發運營、高科技產業投資和專業化集成服務戰略。隨著園區獲得“新三板”首批試點,公司有望在PE項目投資、物業增值和園區服務等方面持續獲益。本期公司加快梳理股權投資項目和完善PE投資鏈,租售穩健且逐步提升工業用地容積率。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元,對應RNAV是8.18元。截至4月26日,公司收盤于6.15元,對應2013、2014年PE分別為21.60倍和18.06倍。考慮到公司參股多家高新企業,PE投資鏈條日趨完善,“新三板”獲批試點后投資收益增長潛力大,我們以RNAV的85%,即6.95元為公司6個月的目標價,維持公司“增持”評級。

主要分析:2013年1季度,公司租售收入小幅增長;結轉項目毛利率較低且應稅所得上升使得凈利潤同比下滑19.5%:2013年1季度,公司租售收入保持一定增長,報告期內公司實現營業收入3.36億元,同比增加7.71%。受制于結轉項目毛利率較低且應稅所得上升,報告期內公司實現凈利潤3850萬元,同比下滑19.5%。

2013年初,公司回籠部分股權資金以提高資金使用效率:2013年1月,公司同意全資子公司-張江浩成創投對張江漢世紀創業投資有限公司減少出資9300萬元(本次減資主要是為了提高股東的資金使用效率)。減資完成后,張江浩成創投仍將持有漢世紀創投30%的股權(該公司注冊資本變更為6.9億元。張江漢世紀已投項目14個,投資金額7.45億,已基本完成投資任務。目前,張江漢世紀已上市并完全退出項目1個,還有已通過證監會審核準備公開上市的項目,公司現積存大量現金。因此,該公司擬通過減資的方式提高各股東的資金使用效率)。2013年4月,公司參股40%的上海張潤置業有限公司因對擬開發項目地塊的規劃調整作深入調研,而減少注冊資本金的閑置(由原先的1.2億元減少至已實際出資金額6700萬元)。為此,公司可收回資金2120萬元,減資完成后,雙方出資比例不變。我們認為,這些舉措將理順公司投資,提高公司投資資金的利用效率,為全面充分受益“新三板”擴容而打下堅實的基礎。

2013年初公司簽訂近3億元物業銷售合同,目前在手合同15億元,已結轉11億元,預計未來兩年可增厚凈利0.88億元:2013年1月,公司簽訂2.78億元的松濤路560號、春曉路289號“張江大廈”部分樓層的房地產權(建面合計1.10萬平)銷售合同。這筆銷售款將在2012年底、2013年6月底分別以1.38億元、1.38億元入賬。截至2012年底,公司已結轉近11億元物業出售收入,未結轉收入預計將在今明兩年產生凈利潤0.88億元。

2013年,公司力爭營收與上年持平,重點推進漸進式品牌和區域拓展。2013年,公司預算主營業務收入18億元以上,爭取與2012年基本持平。為此,2013年公司將重點推進中區和B區項目;加大股權運作力度;力爭房產租售目標穩步增長,竣工驗收一年以上的物業有效出租率保持85%以上。

投資建議:租售穩健,“新三板”獲批后投資收益增長,維持“增持”評級。公司實施以科技房產開發運營、高科技產業投資和專業化集成服務戰略。隨著園區獲得“新三板”首批試點,公司有望在PE項目投資、物業增值和園區服務等方面持續獲益。本期公司加快梳理股權投資項目和完善PE投資鏈,租售穩健且逐步提升工業用地容積率。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元,對應RNAV是8.18元。截至4月26日,公司收盤于6.15元,對應2013、2014年PE分別為21.60倍和18.06倍。考慮到公司參股多家高新企業,PE投資鏈條日趨完善,“新三板”獲批試點后投資收益增長潛力大,我們以RNAV的85%,即6.95元為公司6個月的目標價,維持公司“增持”評級。